前7月土地金持平去年全年,中海地天天有喜21集产“凶猛”拿地

时间:2019-08-13 作者:admin

凤凰网房产 作者:黄小妹

当民营企业“割肉求生”时,颜建国执掌下的中海地产却依旧“凶猛”拿地。

2019年前7月,中海地产共新拿35宗地块,总土地面积228万平米,总耗资731.31亿元;中国海外宏洋前7月耗资约182.90亿元收购土地面积137.94万平米。

事实上,随着颜建国的回归,一向稳健、低调的中海地产拿地速度加快,背后或许是规模扩张的渴望。中海集团主席兼执行总裁颜建国曾表示,“规模不是中海最重要的目标,当然为了净利润的增长,规模增长也是必须。”

不过,在当前地产周期的下行阶段,中海逆势拿地的背后正是其融资优势的体现。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,地产行业是一个强周期行业、行业低潮时买地、高潮时卖楼,这样才能赚到最大盈利。但是一般企业在行业低潮往往由于资金缺乏不能大量卖地,但这一点正是中海的优势所在。

中海的规模渴望

颜建国上任的第四年,中海地产依旧在土地市场上一路高歌猛进。

2019年前7月,中海地产共新拿35宗地块,总土地面积228万平米,总耗资731.31亿元。

此外,中海地产在北京、厦门、杭州、深圳、苏州、宁波、以及粤港澳大湾区等地积极扩充土储。

拿地结构上来看,中海地产仍持续践行着聚焦一二线的投资策略。兴业证券研报中指出,上半年在一线城市投入明显增加,一线城市新增土地款项占比达到7%。其中,在北京获取1个项目,上海获取一个项目,广州获取2个项目,深圳获取1个项目,中国香港获取2个项目, 一线城市拿地的平均土地成本为36119 元/平米。同时,上半年中海地产新进入石家庄和贵阳2个二线城市新市场。

兴业证券指出,今年以来中海地产在土地市场拿地整体较为谨慎,拿地权益持续保持较高水平。上半年新获项目中一线城市比例提升,公司仍然以深耕一二线城市为主,中海地产目前的整体可售库存的质量较高。

事实上,自2016年颜建国上任以来,中海地产谋求改变,第一步便是加速扩储。

据中指院数据显示,2017年、2018年两年,中海地产拿地金额分别为1152亿元、760亿元,均位于房企新增货值排行榜TOP5。

克尔瑞最新发布的《2018年中国房地产企业项目销售金额TOP100》榜单显示,中海地产有四个项目位列TOP10,是TOP10阵营中上榜项目数量最多的房企,单盘销售金额均超过90亿元。

颜建国透露,2019年,中海的计划新购地权益投资额1350亿港元,对中海而言,买地货值要超过当年的销售额,这是底线。

不过,规模之外,颜建国在2018年全年业绩会发布会上强调,“中国海外始终追究净利润的持续稳定的增长,规模不是我们追求的目标,也不看重排名,但净利润的增长也需要规模的增长。所以现在开始在土地储备方面会更加进取,在销售阶段追求量价平衡,不光是量。”

值得关注的是,今年以来,中海地产已经在北京、南昌、东莞、苏州、厦门等五个一二线城市拿下地王、斥资近188亿元。并且,上半年公司的拿地成本为 13864 元/平米,较2018 年全年新增成本增长101%。

有观点认为,在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策环境压力下,中海地产高价拿地存在一定的风险。柏文喜则认为,土地价格的高与低是相对而言对的,到下一轮行业高潮到来时此时的地块低价就不高了。

对于中海而言,柏文喜强调,“风险无非能否把握好行业周期的变动,把握好进出货的时点。”

国企、央企成拿地主角

随着融资步步收紧,民营企业纷纷按下拿地暂停键,甚至“割肉求生”。不过,此时中海地产却逆势发力,频频落子的背后正是其低融资成本的优势所在。

中海地产官方微信发布消息称,其旗下的上市公司中海海外发展在香港首次成功设立境外中期票据计划,成功发行5.5年期的20亿港币及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券,规模合计约为2.9%,美元债券利率3.45%,创中资房企债券发行利息成本最低,也是中海历史上10年期债券最低利率。

天风证券表示,中海地产凭借较高的信用评级,财务费率与综合融资成本长期处于行业低位,为公司高净利率经营奠定基础。10 年来公司财务费用率不超 1.5%,2018 年公司财务费用率0.9%,明显低于可比公司。公司的综合融资成本低位稳定,2018 年公司综合融资成本仅为 4.3%,同比上升0.03%,处于行业低位区间。

此外,中海逆势冲刺土地市场是行业缩影。从中指院发布的《2019年7月全国房地产企业拿地金额TOP100》榜单中可以看到,拥有融资优势的国企和央企成为拿地主角。

从2019年1-7月的拿地总金额榜单来看,碧桂园、万科、融创的拿地金额占据榜单前三位。其中,碧桂园累计拿地1086亿元,万科以拿地总额1030亿元占据榜单第二位,融创拿地总额达685亿元。

此外,中海、保利、新城控股、龙湖、华润、绿地、金地均位于TOP10行列中。值得关注的是,位列排行榜前10名的房企过半均为销售排名靠前的龙头房企和国企、央企。

对此,行业普遍认为,拿地对资金的占用规模较大,而国企、央企背景的企业资金实力雄厚、融资成本低,拿地优势明显。

目前,调控高压之下房企融资渠道全面受阻,包括银行贷款、房地产信托、境内外债券等全面收紧。如果下半年融资继续收紧,央企/国企与民营企业的在拿地上的分化将会加剧,本身资金雄厚,融资成本低的央企/国企将继续成为下半年土地市场的主角。

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